En colombia, Ley 820 de 2003 regula las relaciones entre propietarios mi inquilinos bienes inmuebles, definiendo los derechos y deberes de ambas partes.
La ley también define modalidades de contratoregula las formas de pago, determina las causas rescisión del contrato y especifica las obligaciones de cada parte, como el pago alquiler y de servicios publicos entre otros aspectos por parte de los inquilinos.
La norma también establece las condiciones que el arrendador puede solicitar terminación unilateral del contrato. Entre todas estas condiciones existe una limitación especial.
La ley establece este límite para que un propietario solicite alojamiento a un inquilino.
Según la norma, los propietarios no pueden exigir la entrega de la casa cuando un tercero la comprará, a menos que se cumpla la condición: el arrendador debe notificar al inquilino con antelación por escrito, no menos de tres meses.
Además, si la resolución del contrato es unilateral, el propietario del inmueble está obligado a pagar una compensación equivalente al precio de tres meses de alquiler.
Casos en los que el arrendatario puede resolver unilateralmente el contrato
De conformidad con el artículo 22 de la Ley 820 de 2003, el propietario podrá solicitar la terminación del contrato si el inquilino tiene alguna de las siguientes razones exhaustivas:
• Falta de pago: No cancelar el alquiler en el plazo acordado y en la forma pactada.
• Impago de servicios públicos o costos comunes: La falta de cancelación de estos pagos a su vencimiento resultará en la suspensión del servicio.
• Subarrendamiento o cesión no autorizada: Ceder un contrato, subarrendar todo o parte del inmueble o cambiar su uso residencial sin el permiso expreso del propietario.
• Impacto en la convivencia o actos delictivos: Uso de bienes para actividades que perturben la tranquilidad de los ciudadanos o sean contrarias a la ley.
• Cambios no autorizados: Realizar cambios, ampliaciones o daños a la propiedad sin el consentimiento del arrendador.
• Infracción de las normas de propiedad horizontal: El incumplimiento de la normativa interna cuando la vivienda pertenezca a un conjunto o edificio sujeto a este régimen.
Es importante resaltar que, si se prueba debidamente la irregularidad, estos motivos dan al propietario el derecho de rescindir el contrato, y que el tiempo de permanencia del inquilino en el inmueble no constituye una molestia.
Sin embargo, el incumplimiento por parte del inquilino no es la única forma de resolver el contrato; La ley también contempla escenarios en los que un arrendador puede hacer esto unilateralmente.
Devolución de propiedad
Por otra parte, el propietario puede solicitar devolución de propiedad en las siguientes tres circunstancias especiales:
• Ocupación propia: Cuando el arrendador necesite ocupar el inmueble durante al menos un año.
• Demolición o reparaciones esenciales: Si la propiedad debe ser desalojada para reconstrucción o mantenimiento estructural.
• Compra y venta de bienes inmuebles: Cuando el inmueble deba entregarse como parte del contrato de compraventa.
En cada uno de estos casos, el arrendador está obligado a enviar el anterior aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado. Esta comunicación deberá enviarse al menos tres meses antes de la fecha de vencimiento del contrato.
A diferencia de la rescisión unilateral por parte del arrendador, estos motivos especiales no exigen el pago de una indemnización, pero exigen el cumplimiento estricto del aviso.
Así como existen reglas claras para la rescisión, la ley también lo es al respecto obligaciones del arrendador durante toda la duración del contrato.
